截至2026年3月31日，沪市52只公募REITs全面完成2025年年度报告披露工作。随着市场规模稳步扩容、产品体系日益丰富，此次年报披露不仅是对过去一年运营成果的集中检阅，更是沪市REITs优化平台建设、提升资产效能的重要见证。年报信息显示，在中国证监会的统筹领导下，沪市REITs深度融入国家发展大局，经营基本盘持续夯实，投资回报含金量显著提升，发展动能不断增强，向市场呈现了一份兼具厚度与温度的年度成绩单。

经营基本盘稳中有进，细分赛道亮点纷呈

2025年，沪市公募REITs主动融入国家战略，精准匹配实体经济的核心环节，全年52只产品合力交出收入145亿元、同比增长71%，可供分配金额88亿元、同比增长42%的亮眼答卷，展现出强劲的内生增长动力。

细分赛道上，消费板块成为增长引擎，在促消费政策持续加码与居民消费意愿提升的双重驱动下，线下商业场景活力充分释放，叠加运营方通过业态升级、IP活动引流等精细化运营手段，平均出租率攀升至98%，营收与现金流双双超预期，收缴率接近100%，市场活跃度持续增强。

保障性租赁住房板块继续发挥“稳定器”作用，核心城市人口持续流入与青年群体租赁需求刚性，为板块提供了坚实的基本盘，以95%的高位出租率和100%的租金收缴率，形成穿越周期的稳健底色。

能源板块乘势而上，依托2025年全社会用电量的稳步增长与绿色电力政策支持，实现结算电量40亿千瓦时，营收完成率达到106%，绿电价值充分释放。

产业园区和仓储物流板块在存量竞争中持续提质增效，尽管租金单价短期承压，但整体出租率仍处于合理区间，东久REIT、京东仓储更实现满租，抗周期韧性经受住考验，整体经营业绩情况接近预期，明显优于行业平均水平。

高速公路板块虽受路网环境波动影响，但仍凭借69亿元的通行费收入和日均32万辆的车流量，展现出资产端的强大韧性，整体现金流完成度达97%，江苏交控REIT等部分项目出现反弹，复苏趋势初步确立。除此之外，数据中心、市政环保等业态表现稳健，现金流完成度全线达标，共同构成了多点支撑、协同发展的良好生态。

投资价值有效释放，多元回报惠及投资者

在低利率环境常态化的宏观背景下，沪市REITs作为具备稳定现金流特征的独立资产配置工具，其“压舱石”属性在2025年得到市场广泛验证。全年二级市场表现可圈可点，除权价格平均上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价格涨幅高达11.9%，为投资者带来了可观的资本增值体验。分红派现方面，市场持续强化投资者回报，全年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。

其中，产权类REITs整体分派率达4.18%，展现出稳定的现金回报能力；经营权类REITs全周期内部收益率（IRR）约4.05%，为长期资金提供了可预期的收益锚点。收费公路类项目贡献了近六成的分红总额，以真金白银的持续回馈确立了高股息资产的标杆地位。

更为重要的是，在管理人、运管机构及原始权益人的协同配合下，沪市REITs举办了近百次的路演、投资者开放日等活动，建立起投资者与底层资产之间的深度连接，让投资者不仅享受到了资产运营的红利，更直观感受到了底层资产的成长逻辑，投资获得感进一步提升，实现了市值增长与投资信心的良性循环。

扩募机制持续深化，多层次市场格局加速形成

2025年，沪市REITs“首发+扩募”双轮驱动战略进入深化落地阶段，常态化扩募机制逐步成熟。截至2026年3月末，张江、普洛斯、京保、临港等7单扩募项目成功落地，不仅有效扩大了单只基金的资产规模，更通过资产组合的多元化显著提升了抵御单一风险的能力。当前，扩募梯队建设成果丰硕，厦门安居项目已获批复待发行，京东、城投宽庭等5单项目正处于推进快车道，一批优质不动产正加速通过REITs平台实现证券化。

与此同时，沪市多层次REITs市场格局正加速构建。截至2026年3月末，商业不动产REITs试点稳步推进，累计受理14单，规模合计达570亿元；机构间REITs市场亦蓬勃发展，累计受理70单、规模接近1300亿元，其中已发行41单、规模合计730亿元。沪市多层次REITs市场体系的形成，为不同类型、不同规模的资产提供了更加多元和精准的盘活路径，极大地拓展了市场的深度与广度。

在治理体系建设方面，市场参与主体持续发力，“REITs运营官”制度在原始权益人集团层面广泛铺开，实现了从顶层统筹到一线执行的全链条贯通；激励约束机制实质化运行，将超额收益直接挂钩管理团队，极大激活了运营端的主观能动性；同时，各参与方不断优化治理结构，强化决策效率与风险管控，为市场的可持续发展注入了强劲的内生动能。

信披标准优化升级，信息透明度再上台阶

上交所于2025年末修订发布REITs年度报告指引，完善了年度报告披露规范，重点细化了估值校验、可供分配金额调整等披露要求。本次年报作为修订后的首次披露，相关新增要求均得到有效落实，各项目均采用其他估值方法对收益法评估结果进行校验，并明确列示了可供分配金额调整事项及原因。

同时，本次年报披露还呈现出“行业特征更鲜明、数据颗粒度更细致、履职画像更清晰”的特点。各项目不仅详细披露了运营指标变化趋势，还结合行业周期、竞争格局等进行了深度分析，使数据真正成为了反映资产质量的“透视镜”。市场主体责任被进一步压实，管理人与运营机构的履职报告更加详实具体，履职画像更加立体鲜活，信息披露的针对性和有效性迈上新台阶。

展望“十五五”新征程，沪市公募REITs将继续锚定服务实体经济主责主业，以提升主动管理能力为核心，以优化平台建设为抓手，充分挖掘资产价值，强化多方协同的运营格局，着力推动商业不动产REITs试点平稳落地，致力打造覆盖多资产类别、具备国际竞争力的资产运营管理平台，有效盘活存量资产，让REITs成为连接资本市场与实体经济的坚实桥梁，为中国经济高质量发展贡献更多“沪市力量”。