上证函〔2025〕4386号

各市场参与人：

为深入贯彻落实党的二十届四中全会、中央经济工作会议精神以及《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国办发〔2024〕10号）工作部署，按照《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（证监会公告〔2025〕21号）、《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号）要求，推动商业不动产投资信托基金（以下简称商业不动产REITs）高质量发展，上海证券交易所（以下简称本所）积极落实有关工作，现就有关事项通知如下。

一、优化市场服务，推动市场扩容提质

（一）建立全链条市场服务机制。本所建立商业不动产REITs市场服务直通车机制，组建专项服务团队，及时对接创新试点需求，快速回复政策咨询，协助解决试点推进中的重难点问题，优化发行和交易安排，为市场主体提供专业性、便利性、针对性的服务。本所协同各行业主管部门、地方政府、地方证监局持续开展政策解读和市场建设工作，加速推动优质项目落地。各市场参与人应当积极参与创新试点，加快做好商业不动产REITs储备和市场培育。

（二）聚焦重点支持方向。本所将遵循市场化、法治化原则，重点支持权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店以及其他具有商业属性的资产业态申报发行商业不动产REITs。鼓励市场主体以符合政策导向的优质商业不动产申报发行上市，支持构建房地产发展新模式。

（三）支持多元主体做好资产组合与协同。大力支持各种所有制企业、各地企业通过商业不动产REITs盘活存量资产。鼓励以业态相近、互补或者具有运营协同性的资产组合申报发行商业不动产REITs。支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs试点。有序拓展原始权益人范围。

（四）支持商业不动产REITs做优做强。本所将研究完善扩募相关制度机制，提升扩募发行上市审核效率。支持商业不动产REITs通过购入资产、扩募、合并等渠道提升规模、分散风险，发挥“资产上市平台”长期战略价值，提升产品内生价值创造能力。

二、完善审核机制，促进形成稳定预期

（五）畅通申报渠道。商业不动产REITs拟在本所上市的，基金管理人应当按照中国证监会和本所相关规定，同步向中国证监会和本所提交基金注册和上市申请材料。本所依规保障申报流程高效顺畅，商业不动产REITs相关技术系统已准备就绪，自本通知发布之日起即可接收申报。

（六）公开审核监管标准与流程。本所将按照“成熟一类、推出一类”原则，总结审核、持续监管实践中的共性问题，及时对市场公布各细分业态的商业不动产REITs审核关注要点和持续期信息披露等规范性要求，稳定市场预期。发布审核程序业务指引，持续提升审核流程透明度和审核工作质效。

（七）构建“管资产”为核心的审核机制。本所以信息披露为核心，结合商业不动产相关业态的运营特点与风险收益特征，强化对资产真实性、收益稳定性、运营管理机制等重点事项的审核。基金管理人等信息披露义务人应当持续提升资产信息披露的针对性和有效性，加强风险揭示和市场化约束，引导投资者回归基本面逻辑，增强理性投资和价值投资。

三、健全市场机制，共建良好市场生态

（八）优化发售交易机制。本所将进一步优化商业不动产REITs发行定价机制，协同有关单位，加强对各参与主体发售环节自律监管，更好地发挥市场定价作用。研究优化做市商考核机制，完善相关配套措施，激励做市商履行报价义务的同时积极为市场提供流动性。

（九）强化持续期信息披露。本所持续完善商业不动产项目运营情况披露规范，明确商业综合体、商业零售、办公、酒店以及其他具有商业属性的业态运营情况的披露要求。基金管理人等信息披露义务人应当提升信息披露的及时性、有效性和规范性，披露便于投资者进行价值判断和投资决策的关键价值信息，切实保护投资者合法权益。

（十）引导市场主体归位尽责。各市场参与人应当深入学习中国证监会和本所的最新政策和规则，严格依照法律法规、合同约定和公开承诺切实履行各项职责，共同促进REITs市场健康稳定发展。本所将协同地方证监局，采用现场检查、现场督导等方式，强化对中介机构信息披露和核查责任的自律监管。

特此通知。

上海证券交易所

2025年12月31日