为深入贯彻落实党的二十届三中、四中全会精神以及“新国九条”要求，根据中国证监会关于推动商业不动产REITs试点的统一部署，12月31日，上交所修订发布了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称《不动产基金业务办法》），并完善了相关配套业务指引及指南。本次修订旨在进一步完善不动产投资信托基金（REITs）业务规则体系，健全市场功能，保障商业不动产REITs试点平稳起步，推动REITs市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济质效。

在充分吸收前期市场机构意见的基础上，上交所重点从以下三方面对REITs业务规则进行了优化完善：

完善基本规则，夯实REITs规范运作制度基础

拓宽《不动产基金业务办法》适用范围至商业不动产REITs，一体适用于REITs上市审核、发售、上市交易及信息披露等有关安排。调整上交所自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见用时，由30个工作日缩短为20个工作日，进一步提高审核效率。新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，进一步压实中介机构“看门人”责任。

优化标准规范，进一步提升制度适应性和包容性

优化完善审核、发售、扩募及新购入不动产重点领域业务规则。修订《审核关注事项指引》，聚焦重大性、关键性，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，规范商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态的特殊信息披露与核查要求，进一步提升规则适应性和包容性。修订《发售业务指引》，对询价定价、战略配售、网下配售等关键环节作出细化规范，保障发售工作公平、公正、有序开展。修订《扩募指引》，完善扩募及新购入不动产制度机制，扩募间隔期缩短为6个月，进一步增强REITs市场的内生动力。制定《审核程序指引》，规范REITs申报、受理、审核、反馈等程序要求，提升审核透明度和工作质效。

强化信息披露要求，切实保护投资者合法权益

聚焦信息披露质量提升，完善定期、临时信息披露相关业务规则，优化持续信息披露监管体系。修订《临时报告指引》《年报指引》《中报和季报指引》，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求；规范回收资金使用相关信息披露，完善临时报告披露触发情形，增强持续信息披露的准确性、完整性和有效性，切实保护投资者合法权益。

为落实《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》要求，上交所起草发布了《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，突出“防风险、强监管、促高质量发展”主线，从优化市场服务、完善审核机制、健全市场机制等方面对商业不动产REITs试点重点事项作出工作安排，激发市场主体活力，推动REITs市场高质量发展。此外，同步对配套业务指南进行适应性修订；结合前期工作实践，制定《招募说明书编制指南》，加强信息披露针对性，促进提升申报文件质量。

前期，按照中国证监会部署，上交所全力做好规则修订发布、系统改造等各项工作，加强市场组织和项目培育，保障商业不动产REITs试点工作高效、规范落地。下一步，上交所将在中国证监会的领导下，坚持规范与发展并重，不断完善REITs规则体系，推动建设良好市场生态，推进REITs市场高质量发展，更好服务国家战略和经济社会发展全局。

公募REITs业务规则